Что купить новостройку или вторичку?

Многие квартиры в новостройке нельзя приобрести за кредитные средства, т.к. большинство банков, предъявляющих к таким кредитам высокие требования, не дают кредиты на покупку квартиры в новостройке, т.к. это связано с большим риском. В период начала кризиса 2008-2009 годов много проектов было заморожено и хотя большинство из них сейчас доводятся до завершающего этапа, покупателям пришлось пережить очень неприятный период. Если бы существовала четкая схема приобретения квартиры на стадии строительства с возможностью для добропорядочного приобретателя получать свое жилье в указанный срок и в соответствии с договором, все стремились бы приобретать жилье в процессе его возведения, т.к. стоимость жилья на этом этапе дешевле. Но на первичном рынке не исключаются проблемы юридического плана по причине того, что в действительности покупка (инвестирование) жилья на первичном рынке сопряжена с высокой степенью риска, который предусмотреть практически невозможно. Это и возможность незавершенного строительства, банкротство компании застройщиков, нарушение сроков сдачи дома (порой на несколько лет), требование с дольщиков дополнительный выплат или расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке со стороны подрядчика (в случае нежелания нести ответственность за выполнение работ). В этом случае дольщик остается с расторгнутым договором и без квартиры, а заказчик и подрядчик - с прибылью! Понимая, что стоимость квадратного метра в строящемся доме ниже, чем во вторичном жилье, покупатель должен осознавать предстоящие проблемы: объект надо достроить, ввести в эксплуатацию, подключить к внешним сетям, обеспечив стопроцентную жизнеспособность дома. Регистрация права собственности - конечный этап в оформлении предварительных документов: договора долевого участия, договора инвестирования, договора уступки прав требования, предварительного договора и др. В процессе строительства дома стоимость квартиры возрастает, поэтому покупатель должен хорошо знать историю компании застройщика, заранее просмотрев уже сданные этой компанией в эксплуатацию объекты. В итоге покупатель должен быть убежден в том, что застройщик - мощная системная организация с большим положительным опытом работы.

При покупке квартиры на вторичном рынке также следует проявить осторожность и внимательность - выяснить, является ли продавец настоящим собственником квартиры¸ проверить историю квартиры, не заложена ли она или не стоит ли под арестом. Главные плюсы вторичного жилья – легче получить ипотечный кредит; возможность выбора жилья в любом районе города; более пристально осмотреть квартиру и увидеть недостатки-преимущества квартиры; проверить уровень культуры соседей; оценить вид из окна и незамедлительного переезда после оформления права собственности на квартиру.

Рассмотрим приятные моменты в приобретении нового жилья. Квартира в новостройке свободна, нет претендентов на свои права, нет юридической истории рисков и перепродаж, есть возможность выбора планировки и расположения окон. С 2005 года существенно снизилось количество «двойных продаж», поскольку договоры на приобретение или долевое участие регистрируются, и в них указывается точный адрес приобретаемого жилья. Очень важен социальный статус выбранного жилья - престижный район, жилье с большей площадью и современной планировкой, более высокого социального статуса соседи. При строительстве больших жилищных комплексов застройщики облагораживают территорию развитой инфраструктурой - детские сады, школы, торговые центры, рынки, спортивные комплексы. Первые этажи, как правило, отводятся под коммерческие площади, поэтому в новых домах располагаются предприятия бытовых услуг, магазины, аптеки, спортклубы и косметические салоны. Квартира в новостройке должна обладать хорошей звукоизоляцией, теплоизоляцией и иметь высокие показатели прочности. А при наличии в новых жомах собственных эксплуатационных служб есть возможность оперативного устранения даже незначительных неисправностей. Большое количество людей покупают квартиры, желая сохранить и приумножить «свободные» финансы, что является неоспоримым преимуществом перед вторичным жильем.

Срок жизни современных построек, строящихся с применением экологически чистых материалов и современных технологий, выше максимально возможного возраста большинства домов, возводимых ранее. Отделочные материалы, трубы, электропроводка, мусоропроводы, батареи, лифты, стеклопакеты, система канализации и вентиляции во вновь возведенных домах абсолютно новые. В новых квартирах проще делать ремонт. Ремонт в новостройке, конечно, отличается масштабностью, но все скрытые недоделки и дефекты видны сразу.

По качеству ремонта жилье на вторичном рынке значительно уступает новому жилью: состояние дома, неудобные планировки, старые коммуникации. Но и многие новостройки сдаются без отделки пола и стен, без подводки коммуникаций и межкомнатных перегородок, поэтому новоселы, купившие долгожданное жилье, вынуждены внести значительные денежные средства для приведения бетонной коробки в нормальную жилую квартиру. В лучшем случае стоимость ремонтных работ составит 50% от стоимости жилья. В итоге Вы получите обыкновенный качественный ремонт без особых изысков. Покупка квартиры без отделки имеет преимущество в плане ремонта: у Вас появляется возможность осуществить в своей квартире перепланировку, не нарушая конструкцию несущих перекрытий, и отделку на Ваши потребности и на Ваш вкус. Но такой ремонт потребует выполнения широкого спектра ремонтных работ - монтаж электрики, устройство сантехнического оборудования, потолков, теплых полов и стяжки пола, устройства отопления и водоснабжения, замена радиаторов отопления, укладка плитки и напольных покрытий, штукатурные и малярные работы, монтаж дверей и много другое. Квартира в новом доме может быть перепроектирована на этапе строительства или спланирована по заказу. Перепланировка в квартире на вторичном рынке займет много хлопот, времени и потребует долгого согласования.

Одним из неприятных моментов может быть разочарование по поводу качества стеклопакетов, радиаторов отопления, стен, пола, потолка, если дом сдан без отделки, и всего остального, если дом сдан с отделкой, т.к. новое не всегда означает грамотно установленное и качественное. А если учитывать, что дом после постройки в течение 5-7 лет дает усадку, то придется устранять возможные последствия усадки (стяжки на полу, трещины на потолке, разрывы финишных покрытий - обои, побелка, краска и пр.). В этом смысле у квартир на вторичном рынке есть преимущество перед жильем в новостройке - отсутствие усадки дома, и значит отсутствие трещин и деформаций после ремонта. Если Вы заезжаете в квартиру, уже пригодную для жизни: наличие минимальной отделки, установленной сантехники, новоселье можно отмечать сразу после оформления документов.

Во вторичном жилье покупатель не может купить квартиру с новой электропроводкой, сантехникой, новыми окнами, с идеально ровными стенами и потолками, за исключением тех случаев, если прежние хозяева не проводили капитальный ремонт. В большинстве случаев покупатель может рассчитывать лишь на предпродажный косметический ремонт. И свободных квартир (с чистой продажей) на вторичном рынке жилья немного, больше желающих совершить обмен (переезд, съезд, разъезд), осуществляемый путем купли-продажи. На продажу выставляются квартиры, где еще проживаю люди, находящиеся в поиске вариантов для себя, и покупатель некоторое время должен ожидать освобождения подобранной им квартиры, причем свободной от всех собственников, наследников и прочих. Ждать иногда приходится долго, поэтому покупателю приходится бронировать данное предложение путем внесения аванса или задатка, фиксируя исходную цену, т.к. продавец иногда повышает цену на свое жилье уже после оговоренной ранее цены. Продавец также может передумать продавать квартиру, и Вы начинаете новый поиск, потеряв значительное время и силы, упустив, возможно, более выгодные варианты.

Постоянный рост цен на недвижимость - неприятный момент для покупателя жилья. В какие-то периоды темпы роста ниже, в какие-то выше, но в среднем цены постоянно повышаются. Растет инфляция, которую кредиторы учитывают в процентной ставке, а темпы строительства отстают от потребностей. Так как спрос явно превышает предложение, рост цен на жилье будет продолжаться.

Следовательно, всем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, следует делать элементарные подсчеты, что выгоднее:
- покупать на стадии строительства относительно дешевую новостройку без отделки и затем тратиться на масштабный ремонт;
- покупать после сдачи дома более дорогую новостройку без чистовой отделки, и потом все равно вкладываться в ремонт;
- покупать новостройку с отделкой, как самый безопасный и приспособленный для заселения вариант;
- покупать более дешевое, чем новая квартира с отделкой, жилье на вторичном рынке, но тоже требующее ремонта!

Четыре способа приобретения жилья являются тяжелым выбором для большинства людей, для которых покупка квартиры – самая серьезная сделка в жизни. Разобраться во всех лабиринтах и тонкостях покупки-продажи недвижимости сложно – для этого потребуется силы, время, знание законов и умение ориентироваться в вопросах рынка. Для этого и существуют агентства недвижимости, готовые взять на себя все Ваши проблемы. Свои преимущества и недостатки имеют и новое, и старое жилье. Что выбрать – зависит, в первую очередь, от приоритетов и целей покупателя. Мы надеемся, наши рекомендации помогут Вам сделать правильный выбор.

С помощью опытных и квалифицированных специалистов агентства недвижимости все способы приобретения жилья можно проанализировать и варианты квартир проверить на юридическую чистоту. Агентство недвижимости возьмет на себя все заботы и проблемы, связанные с Вашими жилищными проблемами, и провести Вас до конечного результата, избавив Вас всех опасений, рисков, траты времени, сил и средств.