Как правильно проверить юридическую чистоту квартиры?

Каждое агентство недвижимости в своей рекламе указывает такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры. Как проверить законность сделки и что включает в себя понятие юридической чистоты того или иного объекта на рынке недвижимости, интересует каждого человека, который собирается приобретать жилую недвижимость.

Определения юридической чистоты нет ни в одном кодексе и юридическом справочнике. Но, тем не менее, этим понятием часто пользуются как термином, который обозначает совокупность качеств объекта права собственности, свидетельствующих об отсутствии нарушений законодательства или нормативных актов при ранее проведенных гражданско-правовых сделках с этим объектом. Так же определяется и юридическая чистота сделки, обозначающая совокупность гражданско-правовых качеств самой сделки, свидетельствующих об отсутствии нарушений законодательства или нормативных актов при свершении сделки. Объект (квартира, комната иди дом) является юридически чистым только в том случае, когда каждая проведенная в отношении его сделка юридически чиста.

Итак, понятие юридической чистоты относится больше к планируемой сделке, нежели к квартире (комнате). Если речь идет о юридически чистой квартире, то подразумевается, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, а право собственности на квартиру не ограничено какими-либо обременениями и запретами, а, значит, что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

На рынке жилой недвижимости юридическая чистота сделки, кроме обычной проверки «истории» квартиры, касается главным образом решения вопросов прописки-выписки, оплаты коммунальных платежей, наличия несовершеннолетних детей, освобождения квартиры и т.д. Чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, по юридическому сопровождению сделки такие действия необходимы обеим сторонам.

Гарантией успешного достижения эффективной защиты прав и законных интересов владельцев недвижимости является юридически грамотно составленный договор. Непродуманно или некорректно составленный договор влечет за собой возникновение проблем в гражданско-правовом плане и спорных вопросов, регулируемых гражданским, трудовым и административным законодательством. Юридическая чистота сделки зависит не только от грамотного договора, но и от других документов, касающихся прав собственности на недвижимость.

Для того чтобы совершаемая сделка впоследствии не была признана недействительной, необходимо проверить некоторые обстоятельства. Для подтверждения прав собственности продавца квартиры должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которые должны быть действительны на соответствие закону и правовым актам: свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о праве наследования жилья. В обязательном порядке должны быть представлены иные документы: выписка из ЕГРП, копия финансово-лицевого счета на квартиру, справка БТИ на квартиру, техническая документация (кадастровый, технический паспорт), справка об отсутствии обременения, нотариальное согласие супруги на продажу и др.

Покупатель должен лично убедиться об отсутствии какого-либо обременения на приобретаемый объект (ипотека, арест, аренда) или возможных спорных вопросов, связанных лицами, претендующих на эту недвижимость. При этом покупатель должен лично и внимательно прочитать все подготовленные для сделки документы и справки, проверить паспорт продавца и его дееспособность, изучить доверенность и идентифицировать личность доверенного лица, если таковой имеется, установить наличие наследников и других лиц, имеющих право на продаваемую квартиру, в т.ч. не проживающих и не зарегистрированных. Если такие лица присутствуют, то имеется ли от них письменное согласие на продажу квартиры. Часто квартиры продаются без согласия лиц, которые не являются собственниками, но они имеют право пользования квартирой. Покупатель должен оценить реальные обстоятельства, влияющие или связанные с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к объекту недвижимости.

При более серьезном подходе в организации, управляющей домом, можно получить расширенную (архивную) выписку о собственниках жилья с указанием всех лиц, которые когда-либо проживали по данному адресу, основания и причины убытия выписанных; проверить адрес квартиры на предмет использования коммерческими фирмами в качестве юридического адреса. При наличии несовершеннолетних детей необходимо установить отсутствие нарушений их прав. Обстоятельный покупатель захочет убедиться, что дому не угрожает реконструкция или снос, проверит квитанции и справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Процесс проверки документов, где не должно быть никаких противоречий, необходимо осуществить до получения аванса за квартиру. К планируемой сделке должны быть готовы обе стороны: покупатель должен иметь на руках непросроченный паспорт, заверенное у нотариуса письменное согласие супруга, если таковой имеется, на покупку квартиры и деньги.

Для того чтобы произвести все эти мероприятия и действия, необходимо личное участие собственника жилья. Возражения продавца против проверки юридической чистоты его квартиры должны насторожить покупателя, поэтому лучше отказаться от данного приобретения. Данные рекомендации не являются универсальными, так как все варианты специфичны (вторичное жилье, новостройка), требующие индивидуального анализа возможных обстоятельств покупки, но в любом случае необходимо получить выписку из реестра о зарегистрированных правах (ЕГРП) в органе, который осуществляет регистрацию сделок и перехода прав собственности. После получения всей информации от продавца с учетом просчетов рисков отчуждения или нарушения законов на предыдущих стадиях, выявляются «опасные» моменты, которые могут повлиять на действительность планируемой сделки, предлагаются схемы нейтрализации таких моментов и рекомендации по совершению сделки либо отказа от нее.

Незаконные операции с недвижимостью с предоставлением фальсифицированных документов на отчуждаемую квартиру могут проводить не только собственники недвижимости, но и агентства или юридические лица, которые занимаются посредническими услугами по осуществлению гражданами сделок с недвижимостью. Поэтому покупателю необходимо выяснить у агентства наличие лицензии на данный вид деятельности. В противном случае покупателю не стоит вступать в какие-либо отношения с данным агентством. Особенно внимательными необходимо быть при заманчивых предложениях о срочной и дешевой продаже квартиры, когда нет времени проверить все документы и обстоятельства по данной сделке.

Подбор квартиры на рынке жилья является ответственным и серьезным делом, часто требующим определенных знаний, законов, опыта, сил и времени. Чтобы избежать возможных опасений, разочарований и рисков по покупке жилья, лучше обратиться к услугам агентств недвижимости. Грамотные юристы агентства не только проверят на юридическую чистоту приобретаемый объект, но и помогут подобрать альтернативный вариант для продажи-покупки, подготовить все необходимые документы и удачно провести сделку.

224
Нет комментариев. Ваш будет первым!