Как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?
Владельцы квартир решаются на перепланировку по разным причинам: не нравится расположение комнат, желание расширить жилое пространство за счёт ненужных стен и др. По закону любое изменение необходимо узаконить, зафиксировав документально, иначе могут возникнуть сложности – например, при продаже квартиры. Многих интересует, при каких условиях возможна реализация квартиры без каких-либо согласований.
Сложности при сделке
Согласно Закону «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка жилого объекта недвижимости в обязательном порядке должна быть согласована в соответствующих организациях, но это возможно только в том случае, если изменения в перепланировке соответствуют санитарным, противопожарным и строительным нормативам.
Если переустройство помещений не согласовано или выполнено с нарушением норм, такой объект недвижимости не может считаться юридически чистым. Это означает, что продажа квартиры будет сопряжена с проблемами, с которыми продавцу следует ознакомиться перед сделкой.
Несанкционированная перепланировка не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, но практика показывает, что регистрирующая организация может отклонить заявление, если в техническом паспорте квартиры есть отметки БТИ о несоответствии данных. Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется на 10% и выше. В противном случае – наоборот, существенно упадет.
Другая проблема – в случае свершения сделки покупатель может и вправе обратиться в суд для расторжения сделки. Очень важно различать: понятие «не узаконенная перепланировка» применяется к тем объектам недвижимости, на переустройство которых не было получено разрешение. Такую перепланировку можно узаконить, переоформив необходимую документацию, но совсем другое дело – перепланировка, которую признать законной при каких обстоятельствах нельзя.
Незаконной перепланировкой является изменение конфигурации помещений, которое законом не допускается по причине того, что внесенные изменения не соответствуют его положениям – в этом случае согласование своих действий по переустройству не возможно и перепланировку признают незаконной.
Какую перепланировку узаконить нельзя:
- объединение балкона (лоджии) с жилыми помещениями путём разрушения стены между балконом (лоджией) и жилой комнатой;
- перемещение радиаторов отопления на балкон (лоджию);
- разрушение несущих стен;
- внесение изменений в инженерные коммуникации;
- нарушение нормативов строительной, пожарной и санитарной безопасности;
- приведение комнат в непригодное для проживания жильё.
При желании оформить разрешение на такие действия собственник получит отказ, поэтому желая продать такую квартиру через АН, владельцу квартиры могут предложить вернуть её в первоначальное состояние.
Продать квартиру с не узаконенной перепланировкой можно, но покупателю следует знать, что ответственность за неразрешённое переустройство квартиры впоследствии переходит на него. При продаже такой квартиры продавцу следует поставить в известность покупателя о несогласованной перепланировке и, получив согласие покупателя, определить сумму скидки за последующее переоформление документации покупателем; в договоре купли-продажи внести сумму сделки за вычетом оплаты по мероприятиям, связанным по узакониванию переустройства квартиры; продавец передаёт покупателю право собственности по старым документам, а покупатель берёт на себя обязательства по узакониванию перепланировки в добровольном порядке. И повторяем: если перепланировка не подлежит согласованию, собственнику квартиры придётся привести жильё в первоначальное состояние. В случае покупки квартиры за счёт ипотечных средств, возникает сложность с поиском кредитора по причине того, что банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость.