Мошенничество в сфере недвижимости
Схемы мошенничества ориентированы граждан, незнающих законов, на приезжих, которые не в курсе реальной ценовой ситуации, но в любом случае по причине жадности и нежелании платить деньги. Все опасения, связанные с недвижимостью, разрешаются положительно путем обращения к услугам специалистов. Профессиональные специалисты агентства недвижимости предоставят Вам информацию, без которой невозможно начало проведения предстоящей сделки: кто продает недвижимость; историю объекта недвижимости; порядок проверки «юридической чистоты» объекта; наличие претендентов на жилье: несовершеннолетние дети, супруги, наследники, прописанные граждане; обстоятельства и важные особенности продажи квартиры.
Если Вы решили не обращаться в агентства недвижимости, стоит воспользоваться некоторыми рекомендациями специалистов. Например, Вы нашли квартиру или дом по цене, ниже рыночной. Будьте внимательны - такая покупка под сомнением, даже если продавец обосновывает цену переездом в другой город или иными причинами. Если квартира продается по доверенности, следует тщательно проверить доверенное лицо, его полномочия, его отношения с продавцом, сроки действия доверенности и все элементы такой сделки. Рекомендуется не покупать или тщательно проверять жилье у лиц, проживающих в другом регионе.
Квартира может фактически не продаваться или продаваться сразу нескольким покупателям. Мошенники, заключив предварительные договоры с потенциальными покупателями и собрав с них авансы, исчезают, оставляя людей без денег и жилплощади. Под сомнением квартира с «богатой» историей, т.е. квартира очень часто продавалась или у нее множество сособственников или прописанных. В любом случае и при любой ситуации продавец обязан предоставлять для проверки документы на совершение сделки до подписания договора, еще на первом этапе Вашего знакомства.
Приобретение недвижимости на вторичном рынке существенно отличается от покупки недвижимости на первичном рынке тем фактом, что на «новое жилье» требует проверки застройщика и подрядчика. Покупка объекта на вторичном рынке требует правовой проверки, т.е. так называемой «юридической чистоты»: личность собственника; история перехода прав собственности на квартиру; история всех регистрационных действий с объектом недвижимости, включая обременения; история всех регистраций и прописок в квартире. Следует изучить расширенную историю квартиры по вопросам прописки и выписки в домовой книге, акцентируя внимание на регистрацию несовершеннолетних детей. Если в процессе сделки дети ущемлены в правах, прокуратурой или органы опеки признают сделку незаконной.
Неблагоприятный исход возможен на всех этапах - подделанные правоустанавливающие документы или доверенность, свидетельство о смерти родственника или завещание. Квартира может быть под арестом, не все сособственники согласны на сделку или не все пользователи согласны выселиться из квартиры. Следует внимательно отнестись ко всем собственникам и пользователями квартиры или дома, особенно к асоциальным гражданам. Собственник может страдать тяжелым физическим заболеванием или психическим расстройством, постоянно быть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. У них могут быть наследники или просто знакомые, которые могут опротестовать сделку по причине недееспособности собственника в момент совершения сделки. Поэтому если возникают определенные сомнения, следует навести справки в соответствующих медицинских учреждениях, взять выписки из ЕГРП, где есть все сведения о квартире. Также по расширенной выписке из домовой книги можно проверить историю регистрационных действий квартиры и отказаться от сделки при выявлении информации о выбывших в места заключения бывших пользователей жилья.
При сделке важно понимать права людей, находящихся в браке. Если собственник состоит в браке, надо выяснить следующие вопросы: как давно зарегистрирован (или расторгнут) брак, когда была приобретена квартира? Если это случилось после регистрации брака и по возмездной сделке, то оба супруга имеют на нее право, вне зависимости от того, что написано в официальных документах. Следовательно, на сделку от обоих супругов необходимо получить согласие на продажу квартиры. Если брак расторгнут, то в течение трех лет супруг (или супруга) может обратиться в суд, заявив свои права на жилье.
Особенно тщательно надо отнестись к квартирам, перешедшим по наследству, т.е. проверить на подлинность документы о наследовании: свидетельство о наследовании по закону или по завещанию, отслеживая всех наследников. В этом случае присутствует риск передачи денег за квартиру, а впоследствии могут объявиться еще наследники со своими правами на собственность.
Внимательно изучайте документы БТИ, особенно в ситуациях с перепланировкой, которая не была сделана, но не узаконена прежним собственником. Приобретая такую квартиру, Вы покупаете и штрафы, связанные с перепланировкой, и затраты на переоборудование, и тяготы согласования.
Обдумывайте каждую расписку, связанную со сделкой. Очень часто в договоре занижается стоимость квартиры: для продавца это удобный способ не платить налоги. Вернуть средства, не указанные в договоре, практически невозможно, если сделка будет признана недействительной. При этом покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет.
Если объект недвижимости является предметом судебного спора или находится под арестом, информацию можно получить в Росреестре, в Суде или правоохранительных органах по месту нахождения собственности. Наличие спора по данному объекту должно насторожить и заставить отказаться от данной сделки - это обезопасит Вас от разбирательств и проблем в дальнейшем.
Специалисты, проанализировав все обязательные этапы и шаги, мероприятия и процедуры, гарантирующих успешное совершение сделки, составили перечень, вобравший в себя 200 типовых действий. Эти действия входят в обязательный спектр услуг агентства недвижимости. Учитывая характер сделки, на выполнение некоторых действий требуются минуты, на другие - несколько дней. Клиенты должны быть заранее ознакомлены со всеми действиями риэлторов, дабы они были в полном ведении всех действий, производимых по данной сделке. В результате клиент должен знать и понимать, что обращение в агентство недвижимости не только ускоряет поиск подходящего объекта недвижимости, но и уменьшает неоправданные риски, связанные с мошенничеством в сфере недвижимости.