Недвижимость и мошенничество
Большинство граждан пользуются услугами агентств недвижимости, желая сэкономить не только свои нервы и время, но и получить свою недвижимость без проблем и с «чистой» историей». Для успешного проведения сделки на всех этапах - от поиска желаемого объекта недвижимости до сопровождения сделки на государственную регистрацию - необходимо не только много времени, усилий и финансовых затрат, но и соответствующих навыков и знаний действующего законодательства в сфере недвижимости. В противном случае сделка может оказаться под угрозой.
Мошенничество на рынке недвижимости приносит прибыльные доходы в космических масштабах. Для этого имеется совокупность причин. К ним относятся - низкий уровень правового образования населения; отсутствие в России единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющего своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты; противоречивость локальных и подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью; неоднозначность правоприменительной (в том числе и судебной) практики и пр.
Одна из причин незаконного приобретения права на чужое недвижимое имущество в России является коррумпированность государственных служащих и других лиц, обладающих соответствующими полномочиями власти, имеющих доступ к специализированной информации. Мошенничество в сфере недвижимости, как правило, совершается организованной преступной группой, в состав которой входят чиновники, нотариусы, представители правоохранительных органов. В связи с этим, выявление, пресечение и дальнейшее расследование указанной категории дел представляет особую сложность, поскольку связаны с активным противодействием коррупционных сил.
Наиболее тяжким преступлением является мошенничество, связанное с насильственными действиями - незаконное лишение свободы, похищение человека, убийство. В данных случаях потерпевшими, как правило, являются лица, принадлежащие к группе риска - наркоманы, алкоголики, одиноко проживающие больные или пожилые люди.
Более «трудоемким» преступлением является классическое квартирное мошенничество на рынке социального (государственного и муниципального) жилья. Данный вид мошенничества появился с введением частной собственности и принятием Закона о приватизации жилищного фонда в РФ. Данная процедура не являлась обязательной, вследствие чего образовалась обширная база муниципальных квартир. В случае убытия ответственного квартиросъемщика на новое место жительства или его смерти, право пользования жилым помещением переходит к лицу, зарегистрированному на данной жилой площади. Оставшийся жить в квартире прописанный жилец имеет право приватизировать данное жилье. При отсутствии зарегистрированных лиц на неприватизированной жилой площади, квартира остается в муниципальной (государственной) собственности. Отсутствие должного контроля и учета жилых помещений, выбывших из пользования граждан, а также несвоевременная подача ЗАГСов в территориальные органы сведений об умерших, порождает условия для мошенничества со стороны близких родственников, сотрудников похоронных агентств, участковых инспекторов полиции и связанных с криминалом прочих лиц. Схема незаконного приобретения такова: получив сведения об освобождении муниципальной жилплощади в связи со смертью ответственного квартиросъемщика, мошенники с помощью сотрудников паспортных столов и жилищных служб незаконно «задним числом» регистрируют в муниципальную квартиру посторонних лиц. Незаконно вселившиеся граждане приватизируют жилье и затем продают.
Большинство схем мошенничества связано с подделкой документов: доверенность, завещание, свидетельство о браке, договор купли-продажи, судебное решение и др. В последнее время встречаются более сложные виды квартирного мошенничества, основанные на хорошем знании пробелов в гражданском законодательстве РФ и связанные в основном с умышленным непредставлением продавцом квартиры информации об юридически значимых фактах. Эти факты или обстоятельства впоследствии могут повлиять на признание судом сделки недействительной: непредставление информации о браке, не участие в приватизации несовершеннолетних детей, наличие банковской задолженности у продавца и др.
В крупных городах, где особенно активное ведется новое строительство, мошенничество приобретает огромный размах. Граждане, у которых нет возможности купить жилье на первичном или вторичном рынке, расстаются со старыми квартирами или берут кредиты в банках, приобретая по низким ценам места под строительство дома или в рассрочку квартиру в строящемся доме. Заключая договор с гражданами, мошенники, выдающие себя застройщиками, собирают с людей деньги и исчезают. В долевом строительстве также можно столкнуться с мошенничеством, но уже со стороны руководителей субподрядных организаций. В цепочке участников долевого строительства (строительные фирмы, инвесторы, субподрядчики) аферисты обнаруживают слабые звенья, возможные для мошенничества. Определить такое положение дел как неосторожное ведение бизнеса или злой умысел бывает затруднительным. Из-за коррупции в органах государственной власти, на которых возложены вопросы распределения жилья и управления государственным имуществом, из-за сложных долевых схем строительства, арбитражные суды годами ведут разбирательства, а простые граждане, теряя деньги и надежду на жилье, не могут добиться справедливых результатов. Поэтому, для того, что обезопасить себя на первичном рынке, самое первое, что необходимо сделать: проверить наличие необходимых документов у строительной фирмы, а это постановление городской администрации о выделении земельного участка под строительство дома именно этой организации, договор аренды с земельным комитетом, разрешение на постройку именно этого объекта. Далее в договоре со строительной организацией следует отметить такие важные моменты, как сроки, даты, подписи и обязательства фирмы-застройщика, права дольщика в случае форс-мажора. Ознакомление с этими документами требует определенных знаний, поэтому обращение в агентство недвижимости, которое занимается первичным рынком, хотя бы частично обезопасит Вас от подобных проблем.
Но даже если выбрана надежная строительная компания, правильно составлен договор с ней, покупателя могут ожидать много потрясений и в ходе строительства дома, и даже тогда, когда дом уже готов. Например, различные доплаты, не имеющие документов, подтверждающих их законность, угрозы расторжения договора со стороны строительных компаний в случае отказа от доплат. Поэтому хороший способ обезопасить себя - ипотека, осуществляемая через банк, который дает деньги, и так как будущая квартира выступает в качестве залога сделки, четко контролирует ситуацию со строительством.
Отдельным видом мошенничества на рынке недвижимости является организация финансовых пирамид с незаконным привлечением паевых взносов граждан.
На сегодняшний день на рынке недвижимости работает достаточное количество надежных агентств недвижимости. Но и со стороны некоторых агентств сохраняется вероятность обмана и нечестного отношения к клиенту.
Общая рекомендация для всех видов и схем мошенничества: прежде чем решиться на продажу или на покупку чего-либо надо сто раз подумать над тем, как и кто будет оформлять сделку, т.е. сбор информации и документов на сделку, каким способом будет осуществляться проверка «юридической» чистоты сделки.
Не стоит надеяться на собственные знания и силы, а лучше привлекайте специалистов для юридического сопровождения сделки. Для этого избегайте дешевых агентств, пользуясь услугами компаний, уже состоявшихся на рынке недвижимости. Недвижимость и мошенничество всегда рядом, поэтому предотвратить мошенничество сложно, но избежать неудачной покупки возможно при должной внимательности, своевременном анализе полученной Вами информации и холодном рассудке.