Неликвидные квартиры – что это такое?
Ликвидность квартиры для большинства покупателей - первостепенный фактор для выбора своего жилья, так как ликвидный объект комфортный во всех смыслах – и для проживания, и для аренды, и для продажи. Иначе говоря, поскольку такие объекты со временем дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже в период экономических кризисов, ликвидный объект – это выгодное вложение денежных средств.
Неликвидная недвижимость – невостребованное жильё, имеющее характеристики и недостатки, которые снижают его стоимость и спрос на него. Как правило, такая недвижимость не имеет точного значения, поэтому её нельзя продать быстро и без потерь, особенно в кризисный период в сфере недвижимости. Даже если находится покупатель, то в конечном итоге продажа такого объекта не происходит без уступок или снижения ее стоимости.
Основные факторы, влияющие на ликвидность квартиры: инфраструктура и месторасположение, оценка здания и состояние коммуникаций, этажность и планировка, качество ремонта и возможные затраты, юридическая чистота право - устанавливающих документов и юридические трудности.
Современное строительство ведется с использованием новых материалов и учетом новых технологий. По этой причине такое жилье – удобное и с не изношенными коммуникациями - будет ликвидным и востребованным. Пока пользуются объекты и вторичного рынка, и для этого есть объективные причины - нестабильный рынок недвижимости, медленное строительство нового жилья, а также переносы сроков сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и банкротство застройщиков.
Месторасположение является наиважнейшей характеристикой ликвидности недвижимости. Квартиры с месторасположением в экологически неблагоприятных районах, где функционируют промышленные предприятия; на окраине города в непосредственной близости к хоспису и кладбищу; перенаселенные социально-опасные районы с общежитиями, беженцами, с плохой транспортной доступностью и плохо развитой инфраструктурой находятся в статусе неликвидных квартир. С одной стороны, новостройки, строящиеся вдалеке от центральных магистралей и даже со слабой и неразвитой пока инфраструктурой, но находящиеся в экологически чистом районе, также привлекательны и востребованы, как любое ликвидное жилье. С другой стороны, и вторичное жилье, которое находится в районе насыщенной инфраструктуры – торговые, медицинские и учебные учреждения, развлекательные и спортивные центры, салоны красоты и бытовых услуг, кафе и рестораны, также может быть востребованным.
Оценка здания и состояние коммуникаций очень важны при определении ликвидности квартиры. При строительстве новых зданий используются новые материалы, гарантирующие высокий коэффициент тепло, шумо- и гидроизоляции квартир и утепленные фасады. Монолитно - каркасное строительство предполагает минимум несущих стен, что позволяет осуществлять перепланировку. Внешний вид новостроек выгодней отличается от облика вторичного жилья, так как при возведении нового жилья давно уже используются облицовочные материалы, отвечающие актуальным тенденциям наружного дизайна. Вторичное жильё – это изношенные и устаревшие технологии коммуникационных и инженерных систем, требующие постоянного ремонта, и это делает его менее востребованным против новых технологий, применяемых при строительстве современно недвижимости. На ликвидность недвижимости влияет и благоустройство придомовой территории, состояние подъезда, наличие парковки.
Этажность и планировка считаются одними из основополагающих характеристик ликвидности квартиры. На вторичном рынке не пользуются спросом у покупателей первые и последние этажи, угловые квартиры, квартиры без балконов и лоджий, квартиры с окнами на магистраль, торговые зоны, ТЭЦ, свалку, глухую стену, гаражные комплексы и складские помещения. Вторичное жильё - это, как правило, стандартные планировочные решения небольшой площади, с неудобным расположением комнат, небольшими кухнями и санузлами. Последний этаж в новостройках по стоимости приравнивается к нижним этажам, так как не только имеют красивый панорамный обзор из окна, но и оснащен качественной тепло - и гидроизоляцией перекрытия. Первый этаж в новостройке также не пользуется спросом, как и во вторичном жилье, особенно если квартира находится над козырьком подъезда, магазина, кафе или аптеки. Планировочные решения в новостройках принципиально отличает новый подход к качеству жизни по количеству и назначению комнат, площади и конфигурации помещений, что выгодно их отличает от планировок в старом жилье.
Качество ремонта и возможные затраты, влияющие на ликвидность квартиры, являются факторами субъективными, в основном зависящие от возможностей покупателя. Если квартира примечательна по всем параметрам, то отсутствие качественного ремонта не станут препятствием в решении приобрести данный объект. Выравнивание и отделка полов, стен и потолка, обновление сантехнического оборудования и коммуникаций, установка стекло - пакетов, радиаторов отопления, новых входных и межкомнатных дверей – мероприятия, требующие солидных финансовых вложений и физических затрат. Если эти меры требуются во вторичном жилье, то стоит приобрести новое жилье, где эти меры не потребуются.
Юридическая чистота правоустанавливающих документов и юридические трудности могут стать серьезным препятствием для определения ликвидности объекта недвижимости. История объекта может быть криминальной или юридически нечистой. Большое количество прописанных в квартире многочисленной родни, посторонних граждан, бывших супругов, несовершеннолетних детей, инвалидов, наследников и людей, отбывающих наказание местах лишения свободы, а также наличие незаконной перепланировки, большого количества несогласных участников собственности и большого долга по коммунальным услугам усложняют факт и сроки приобретения. В конечном итоге потенциальный клиент перестает рассматривать данный объект в качестве объекта приобретения.
Самое неликвидное жильё – это квартиры в старом ветхом жилье с отсутствием элементарных бытовых условий; квартиры в домах, требующих капитального ремонта; комнаты в общежитиях и квартиры в малогабаритном жилье.
Неликвидными могут быть квартиры с завышенной ценой – многокомнатные квартиры, нестандартные квартиры с неудачной или необычной планировкой и эксклюзивным дизайном. Такие квартиры могут продаваться долго и сложно – и так и не найти своего покупателя, даже при значительном снижении стоимости на квартиру.
Вышеперечисленные параметры и характеристики снижают привлекательность квартир. Неликвидные квартиры – это не только проблема для потенциального покупателя, но и своего рода один из факторов формирования рынка недвижимости.