Как купить недвижимость на вторичном рынке и не ошибиться?
Если вам по каким-нибудь причинам не хочется жить в новостройке – «муравейнике», вторичная недвижимость, построенная в последние годы и находящаяся в более спокойном и обустроенном в смысле инфраструктуры районе – отличный выбор. Тем более вторичное жильё предпочитают люди, которые хотят переселиться сразу, не ввязываясь в капремонт жилья.
Почти каждая квартира на вторичке имеет свою историю, поэтому юридическая чистота жилого объекта является одним из важных факторов при выборе недвижимости. Объект вторичного жилья может быть не только в залоге у банка или под арестом, но и предметом судебного разбирательства, и с «мёртвыми душами», в лице не выписанных из квартиры людей, с наличием предполагаемых наследников и прочее. В итоге, чтобы не столкнуться с подобными проблемами, следует учитывать ряд наиважнейших моментов с последующими обязательными действиями.
Самые необходимые данные по правам собственности на недвижимость можно выяснить в Россреестре – кроме всей истории действий, совершённых с данным объектом, отражённой в Выписке из ЕГРН, начиная с 1998 года, можно получить информацию о возможных наложенных запретах на объект. На основании данных Выписки ЕГРН можно увидеть следующее: если недвижимость в последние годы подвергалась частым перепродажам (значит, фактически в данном жилье никто долго не проживал) - в этом случае высока вероятность «нечистых» сделок с этой недвижимостью, поэтому в этой ситуации для покупки лучше поискать другой вариант.
По законодательству РФ 3 года – максимальный срок для признания сделки недействительной. Иначе говоря, если в течение этого срока до сделки не было никаких спорных вопросов с объектом, можно не опасаться таких ситуаций, как предъявление прав на собственность со стороны предыдущих владельцев – всех этих данных будет достаточно для сохранения душевного покоя.
Если в Базе данных Россреестра нет информации на приобретаемый объект, следует обращаться в БТИ, где права собственности регистрировались до 1998 года.
Если вы выбрали квартиру с перепланировкой, следует убедиться в её законности. Для этого необходимо поинтересоваться данными Технического паспорта (или Кадастрового плана) на квартиру, проверив технические параметры расположения помещений и межкомнатных перегородок, но на руках Продавца может не оказаться данного документа.
При покупке новостройки вы никогда не узнаете о будущих соседях. И, напротив, выбирая вторичное жильё, можно познакомиться с соседями и узнать много интересной информации не только о собственниках данной квартиры, но и собрать информацию о соседях, что также немаловажно, так как неприятное соседство может обернуться проблемами для новых жильцов в будущем. Также важно получить сведения о данном районе, где находится дом, и управляющей компании, обслуживающей дом. Но, как правило, потенциальные Покупатели этого практически не делают.
Вторичный рынок – хорошая почва для деятельности мошенников в этой сфере – например, следует проявить бдительность, если квартира (дом) продаётся с участием доверенного лица, поэтому в этой ситуации стоит проверить нотариально доверенность представителя на совершение сделки у нотариуса. Далее, требуется осторожность, если объект недвижимости продаётся по низкой цене. Если объект приобретался по Решению суда, следует обратиться за судебным постановлением и удостовериться в законности сделки, сделав запрос на оригиналы документации.
Договор купли-продажи должен оформляться грамотно, особенно если недвижимостью владеют несколько собственников, поэтому его составление лучше доверить профессионалам (нотариусу, специалистам МФЦ или работникам АН). Договор должен быть грамотным и при обычной сделке, даже и в том случае, если у объекта недвижимости только один собственник и видимых причин для опасений нет. Помните, «подводные камни» могут быть при любой сделке – например, при проверке право устанавливающей документации на квартиру (дом) могут быть обнаружены подделки, подчистки или исправления, которые не были удостоверены подписями сторон.
Если недвижимость была получена в собственность по Договору дарения или по наследному Завещанию, следует проверить и «подлинность» собственника: в данной сделке он может являться не родственником, а посторонним человеком, в особенности, если этот собственник стремиться продать квартиру в короткий срок.
Проверка прав со стороны третьих лиц является ещё одним важнейшим пунктом проверки недвижимости в смысле юридической чистоты сделки – например, расширенная выписка из Домовой книги позволит узнать информацию о лицах, зарегистрированных в данном объекте недвижимости, а также возможность сохранения их прав проживания в данном жилье при его продаже. Словом, в этом случае существует риск возможного оспаривания прав на квартиру третьими лицами. В этой ситуации никто не сможет вам гарантировать, что эти люди не объявятся через несколько лет с требованием оспорить данную сделку.
Также существует определённый риск приобретения квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми. Если в процессе сделки затрагиваются их права, необходимо поинтересоваться наличием соответствующих разрешительной документации со стороны органов опеки.
Если квартира приобреталась в период брака, в Договоре должен быть о согласии другого супруга на реализацию квартиры. Документ о согласии супруга должен быть нотариально заверенным. Кроме того, в Договоре должны быть грамотно прописаны все технические параметры и характеристики объекта недвижимости, обозначены все право устанавливающие документы на объект, паспортные данные обеих сторон и пункты процесса фактической передачи денег и пр.
Итак, чтобы избежать различных сложностей при сделке, лучше воспользоваться услугами надёжного Агентства недвижимости, специалисты которого не только проверят всю историю квартиры и её юридическую «чистоту», но и грамотно проведут сделку, предоставив для вас все необходимые и грамотно оформленные документы.